La trascrizione del preliminare: "Il prezzo della tranquillità"

Esiste uno strumento che tuteli l’acquirente contro gli atti dispositivi del venditore: vediamolo insieme

| Categoria: Attualità
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Capita spesso che un cliente, in procinto di acquistare un immobile, ma non ancora pronto alla stipula (si immagini per lungaggini relative alle trattative, allo smobilizzo di fondi, all’istruttoria di un mutuo o anche solo per motivi personali delle parti), chieda al Notaio quale sia il modo migliore per garantirsi dai rischi (per esempio ripensamenti del venditore, vendita ad altri soggetti, iscrizione di ipoteche volontarie, giudiziali o legali – la “famosa” Equitalia per intenderci - pignoramenti ecc.) nell’attesa di stipulare il contratto di compravendita, visto che una semplice proposta di acquisto non dà particolari garanzie, ma ha già portato ad un esborso economico, a volte anche notevole.
La risposta migliore ce la offre, non a caso, la legge (art. 2645 bis c.c.), ed è senza dubbio “la stipula di un preliminare trascritto”. Ma, in breve, cosa è un preliminare e perché trascriverlo?
Il preliminare di vendita (in gergo “compromesso”), è un contratto vero e proprio, con cui venditore e acquirente rispettivamente si obbligano (vincolo legale) a vendere e ad acquistare un immobile, senza però che ciò realizzi il trasferimento della proprietà. In pratica si impegnano a giungere alla stipula del definitivo in modo che nessuna delle parti - salvo diversa previsione contrattuale - possa tirarsi indietro o modificare le condizioni pattuite, in assenza del consenso dell’altra. Con il preliminare è possibile disciplinare vari aspetti, spesso molto delicati (in primis tempi e modalità di pagamento, anche eventualmente condizionandone l’efficacia all'effettiva concessione del mutuo se del caso), offrendo quella chiarezza unita alla consacrazione per iscritto, che facilitano di molto qualunque trattativa. Effetto in qualche modo analogo è raggiungibile anche con una proposta irrevocabile di acquisto che, se accettata dal venditore, diventa una sorta di contratto preliminare, ma è di tutta evidenza che un vero e proprio contratto, che sorge sin dall’inizio dall’incontro tra la volontà del venditore e quella dell’acquirente, consente una più puntuale e completa disciplina del rapporto (senza dimenticare che se l’immobile da vendere è in corso di costruzione la situazione si complica e il compromesso resta l’unica strada da seguire).
Chiarito brevemente cos’è un preliminare, cerchiamo di dare una risposta alla seconda domanda…perché trascriverlo? Premesso che chiunque può dar vita a questo contratto con una semplice scrittura privata tra le parti (ed ha una sua valenza come detto), ben altra valenza acquista se predisposto (o anche solo) autenticato dal Notaio. L’intervento del pubblico ufficiale, infatti (che sebbene di regola sia scelto da parte acquirente, non è un consulente di parte, ma è al di sopra delle parti e opera per le parti nel loro interesse), oltre a garantire già nella fase iniziale i dovuti controlli - consentendo di evidenziare subito gli eventuali problemi (e quindi prima di procedere con esborsi, a volte anche di particolare rilievo), verificando chi sia l’effettivo proprietario dell’immobile, acquisendone e sviluppandone la documentazione (valutando anche l’opportunità di suggerire l’intervento di un tecnico di fiducia per il controllo urbanistico), controllando l’assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri e di qualsiasi altro vincolo sul bene, autenticandone le firme (evitando così possibili future contestazioni sulla paternità delle stesse) – comporta, anche la trascrizione nei Registri Immobiliari (la Conservatoria), con il cosiddetto “effetto prenotativo”, rendendolo opponibile ai terzi (oltre alla registrazione all’Agenzia delle Entrate tipica di ogni preliminare).
Che vuol dire tutto questo? Vuol dire che non è più soltanto un accordo privato tra le parti che lo firmano (venditore e acquirente), ma produce i suoi effetti verso chiunque. In parole povere il promittente venditore non solo non potrà più ripensarci e decidere di non vendere l’immobile, ma non potrà nemmeno venderlo a qualcun altro, concederlo in ipoteca o porre qualunque altro peso. Al contempo eventuali creditori del venditore non potranno agire nei confronti dell’immobile promesso in vendita; in pratica trascrivendo il preliminare, l’immobile è “prenotato” dal promittente acquirente - una sorta di vera e propria “blindatura” - e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non avrà effetto nei suoi confronti (sempre che il contratto definitivo di compravendita venga stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare). Il tutto contorniato dalle garanzie tipiche del controllo notarile. Inoltre, punto assolutamente da non sottovalutare, la trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile (una sorta di ipoteca) per le somme dovute dal venditore all’acquirente (per esempio la restituzione dell’acconto o il doppio della caparra), quindi se per qualsiasi ragione non si arrivasse alla stipula del definitivo, oltre a poter chiedere l’intervento del giudice per far rispettare l’obbligo assunto dal venditore e chiedere l’esecuzione del contratto, l’acquirente avrebbe questa ulteriore importante garanzia.
Dopo aver esaminato velocemente i principali vantaggi, va sottolineato che trascrivere un preliminare ha un costo. Qui, necessariamente, ci si rimette alla valutazione di ogni singolo acquirente che è chiamato a valutare sull’opportunità o meno di sostenere un’ulteriore spesa, ma a fronte, come si è detto, di una maggiore tranquillità (per entrambe le parti). Resta, però, evidente che più sono elevati la caparra e/o l’acconto da versare, più è distante nel tempo la stipula del definitivo, più “pericoloso” è il venditore (soggetto esposto al fallimento per esempio), tanto più è consigliabile seguire questa strada. A ciò si aggiunga un’ulteriore riflessione; se pensiamo che per qualunque preliminare (anche non trascritto) deve essere corrisposta l’imposta di registro (la registrazione è comunque obbligatoria anche senza l’intervento del Notaio nella quasi totalità dei casi), che è comunque parzialmente recuperabile in sede di definitivo (va in detrazione, infatti,  dall’imposta di registro da pagarsi in sede di definitivo - salvo sia atto soggetto ad I.V.A. - quella proporzionale già corrisposta su caparra e acconti, “perdendo” solo l’imposta fissa di registrazione), e che l’applicazione degli oneri notarili, delle imposte e tasse ipotecarie non portano a cifre esorbitanti, capiamo subito che il costo di un contratto preliminare con intervento del Notaio e, quindi, trascritto nei Registri Immobiliari è di gran lunga compensato dai suoi vantaggi in termini di garanzie e sicurezza.
In conclusione, il preliminare trascritto ha un costo e ciò sia ben chiaro, ma anche i suindicati rischi lo hanno e spesso di gran lunga maggiore… spetta allora al singolo acquirente valutare quale affrontare, ma ciò che conta è che sia fatto in maniera serena e soprattutto consapevole.

 

Notaio Rosario Di Pietro

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